中国海鲜美食之都产业综合体“三旧”改造单元规划

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为推动片区发展、盘活片区经济，促进城市功能完善，优化城市空间布局，根据湛江市2023年《政府工作报告》确定的重点工作100项重点督办任务安排，湛江市旅游控股集团有限公司（以下简称“旅控集团”）、广东省湛江航运集团有限公司（以下简称“湛航集团”）合力加快推进三旧改造项目：中国海鲜美食之都产业综合体。

湛航集团和旅控集团联合合作开展的自主改造项目，单元规划面积58739.25㎡。范围北侧地块土地及建筑物权属单位为湛航集团及其下属长桥港务分公司，用地面积34000.60㎡；南侧地块土地及建筑物权属单位为旅控集团下属全资子公司湛江市联运公司，用地面积为30075.81㎡。沿海用地均为项目业主所有，清晰无争议。

旧城区受用地条件限制时，经市建筑与环境艺术专业委员会评审或市城市更新（“三旧”改造）项目单元规划评审组审议认可，河涌的防护绿地宽度每侧可不少于5米。本次单元规划除海岸建筑退让外，还应沿岸线设不少于30米宽的防护绿地。设置30米防护绿地后，两权属地块可建设面积剩余约44062㎡，约占原面积的75%；进行50米退缩后，两权属地块可建设面积剩余约32694㎡，约占原面积的51%，业主合法权属难以保证。本次退让线方案可以较好保证产业综合体的开发空间和业主的权属利益，同时建议取消防护绿地。

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建筑设计方案

项目北连海滨公园，南接渔人码头，贯通南北，设计将本项目打造为滨海重要功能节点，贯通霞山区观海长廊，串联滨海各节点，打造富有特色的城市公共空间及观光路线。以海鲜美食为纽带，链接渔业与文旅，打造一站式海港文化美食体验综合体；以城市阳台为枢纽，串联旧城新貌滨水景观轴线。

在建筑形态上，以海浪意向抽象为折板形态，错层交叠，形成逐层退台，布局多样商业外摆，创造良好的景观界面。中轴借用现状城市道路，打造城市客厅联系南北地块，形成景观渗透带，激活第五立面，开放的屋顶花园构建“港口-地面-平台-屋顶”景观体系。

本次单元规划定位为“海鲜美食湾·活力创新港”。挖掘整合“渔港+水产品交易+海鲜美食+旅游”资源，以“老产业/新格局、老记忆/新活力、老渔港/新生活”为宗旨，全面覆盖“吃住行游购娱”旅游六要素，打造集海鲜市场、文化旅游、滨海休闲、美食产业于一体，兼顾现代滨海娱乐与渔港特色旅游的湛江海鲜美食湾和活力创新港，擦亮中国海鲜美食之都品牌。

本次海鲜综合体“三旧”改造，在产业结构延续了霞山海鲜市场原有的海鲜交易业态，保留了原有的码头渔业功能，同时植入了餐饮美食、滨海休闲文旅、海洋文化体验以及城市观光阳台等功能体验。综合体功能包含渔业码头、海鲜交易等业态，其生产作业建设和海鲜交易具备赖水性，需尽量靠海沿岸线进行，海岸退让线距离过大或设置滨海防护绿地将对赖水功能造成隔离影响。