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皇庭广场 | 湛江 对《关于荣盛中央广场项目租赁合同解除通知》回复函
湛江商盛商业管理有限公司： 贵司于2025年3月31日上门送达的《关于荣盛中央广场项目租赁合同解除通知》函件，我司己收悉。现就该函件所述事宜郑重回复如下：
一、关于租赁保证金事宜 鉴于2019年12月23日贵司与我司所签订的《荣盛中央广场项目租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，我司已支付第笔租赁保证金320万元。租赁合同中约定贵司须在2020年6月30日将满足交付条件的租赁物业整体一次性交付我司， 但至今已近五年，贵司仍未完成交付。我司多次发送关于催促工程进度的《工作联系函》给贵司，期间组织的多方会议不计其数，贵司也多次承诺交付以及剩余工程完成时间，但几乎无兑现。
二、租赁物业未达到交付条件，我司拖欠租金事实并不成立 依据租赁合同“序言0.7计租日：即租赁费用起算日，租赁物业实际交付之日”、“序言0.9租赁物业实际交付日：甲乙双方签署的租赁物业交付及接收书《房屋交接确认书》(见附件2)之日或本合同约定的视为租赁物业实际交付日。”、“第七条租赁物业交付标准7.1双方约定，租赁物业的交付标准以双方于[广东省湛江市]签署的《荣盛合作框架协议》约定执行，具体以附件3《湛江荣盛项目商业房产工程技术交付条件》为准。双方同意暂定以[2020年6月30日]作为租赁物业计划交付日。 除此以外，租赁物业交付时还应符合以下条件： (1)本合同所涉的租赁物业全部按照附件要求整体一次性交付; (2)全部租赁房产一次消防施工验收、竣工验收合格备案登记已完成; (3) 租赁物业公共区域完成精装修及二次消防施工和验收”、“7.2 乙方应当于租赁物业实际交付之日与甲方办理房屋交接手续，并按照(附件2《房屋交接确认书》)的格式签署租赁物业交接确认文件”。 从租赁合同中所载的租赁物业暂定交付日2020年6月30日至本函件发出日，贵司仍未完成租赁合同及其附件的所约定的租赁物业交付条件，已逾期近五年。期间我司被迫更改开业时间五次。我司在2020年2024年期间共发送137份关于催促工程进度的《工作联系函》给到贵司，期间组织的多方会议不计其数，但至今为止，贵司仍未完成合同约定的交付条件，贵司要求我司支付租金缺乏事实和法律依据。
三、关于水电费事宜 有关贵司来函所涉及水电费，实际上由以下部分组成： 1、因贵司的交付节点严重滞后，多次更改交付时间，导致期间按照当时预定开业时间开业的部分商户因商场整体未达到正常营业状态或消防等原因，一直拒缴电费且强行撤场，其所欠的大额的水电费一直未能缴纳。2022年底，就该部分水电费与当时荣盛地产及贵司曾有沟通，贵司也承诺在租赁物业未达到交付条件前由贵司承担。 2、因延迟交付和消防等原因，导致存量签约60余家商户以商场不具备交付条件或不具备开业条件等原因提出退铺和赔偿要求，也致使在此期间部分在营商户水电费无法正常收缴。我司于2023年、2024 年也多次致函贵司：该部分损失归根到底是因为贵司长期不能按合同约定交付项目所造成的，明确要求该部分损失优先抵扣水电费等租费。 3、部分抵扣费用。2023年6月主力店电影院进场装修时，垫付了本应由贵司承担的电影院一次消防工程和部分土建工程合计62万，该费用贵司至今未有支付。另外电影院多处遗留漏水点修复工程，在2024年7月1日已明确，由我司先行垫付费用维修，电影院漏水整改费用为137881元。以上电影院一消工程费用和处理遗留漏水点费用优先在水电费用中抵扣。
四、贵司长期逾期交付租赁物业给我司带来巨大损失 我司与贵司于2019年4月3日签订湛江项目的合作框架，2019年12月双方签订正式租赁合同，合同约定的交付时间为2020年6月30日，计划开业日为2020年10月1日。为保障项目如期开业，我司团队于2019年5月进驻，至今已近六年时间。期间我司团队招商签约率曾一度高达83%以上。但由于贵司工程进度严重滞后，一直未按双方约定的时间节点完成工程界面，导致我司被迫更改开业时间五次。但在此期间，我司一直在投入大量人力物力，筹备项目招商和开业。 2022年上半年，贵司、荣盛地产公司与我司以会议纪要和军令状的方式，确定项目试营业时间为2022年9月24日(贵司当时以会议纪要的形式承诺试营业前要完成消防开业检查等全部工程条件)，我司随即按此计划积极筹备，组织了大量商家进场装修，并按试业计划加大人力投入、保洁开荒、市场推广等一系列开业筹备工作。但贵司未能于2022年9月24日前完成开业前消防安检等严重影响项目开业的承诺，导致当时已经营业的部分商户被消防部门处罚而停业，之后大量商户停止营业并强行撤铺。 由于上述长期延迟交付和多次更改交付时间以及消防等原因，60多家已签约商户跟我司解约并索赔，近30家商户己提起法律诉讼，要求解除合同并赔偿损失，部分诉讼我司已败诉，仅此一项，金额近1000万元。同时，该部分诉讼也严重影响了存量商户持续经营的信心和新增商户的难度。 此外，项目部分售后返租小业主长期维权，也给项目招商和正常运营造成了严重的负面影响。贵司一直不能按合同约定交付，多次更改交付时间等，也给项目的招商、品牌形象和企业声誉造成了严重的负面影响。 五年多来，由于贵司不能按时交付和多次违反承诺交付和开业时间，给我司造成巨额资金投入和损失，截止目前累计损失近8000万，远超一个正常筹备经营的购物中心的启动资金。 贵司来函中所提及的2022年2月1日开始计租时，完全不符合租赁合同的约定的计租条件。满足营业的工程条件大部分都未能完成，项目整体尚未完成消防开业检查，尚未完成燃气事故排风等餐饮企业必备的经营条件，当时尚有直接影响商场整体经营的上百项未完工程，完全就不具备正常经营的条件。
五、贵司逾期交付租赁物业已构成根本违约 依据租赁合同“7. 3若租赁物业仍不符合约定交付标准，则第7. 1款所述租赁物业计划交付日期顺延，4. 3条约定的开业时间也同等顺延”、“7. 4若发生7.3条款约定情形，实际交付日期超过约定的计划交付日期30天，则甲方应当在计划交付日期到实际交付日期期间，每天按第一季度应付租金的万分之四向乙方支付违约金，甲方应在乙方要求时立即支付该等违约金。如果甲方没有及时支付该等违约金，则乙方可从以后应付的租金中扣除等额的款项” 贵司依约应向我司支付逾期交付违约金，截止至2025年3月31日，累计欠付违约金5610542.40元(大写金额：伍佰陆拾壹万伍佰肆拾贰元肆角)
六、贵司严重违约在先，无权解约 贵司长期逾期交付租赁物业以及多次变更开业时间，已构成严重违约，给我司带来了巨大的损失，我司为了将双方损失降到最低，只能被迫维持当前的局部试营业的状态，并不断突破各种负面影响继续招商。 但贵司自2025年3月8日以来，采取断电、散播不真实信息等各种手段干扰我司正常经营，严重阻碍项目招商进度，直接影响春节前后我司洽谈的大型主力店招商，进一步扩大我司损失。 鉴于贵司罔顾合同约定，严重违约在先，给我司造成了重大的损失，贵司并无合同解除权，我司保留追究贵司违约责任的一切法律权利。 特此函告 湛江市戴维斯商业管理有限公司 2025年4月4日
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发表于 2025-4-4 17:17
发表于 2025-4-8 13:04